Москва, как и другие регионы России, активно восстанавливается после пандемии коронавируса, и строительный сектор не исключение. О том, как столица пережила ограничения в связи с COVID-19, а также о строительстве метро и дорог, применении новых технологий при возведении домов по программе реновации, в интервью РИА Недвижимость рассказал руководитель департамента строительства города Рафик Загрутдинов.
– Рафик Равилович, как городские стройки пережили сложный "пандемический" год, и есть ли в Москве объекты, чье строительство пришлось сдвинуть?
– Если говорить о масштабных инфраструктурных проектах, реализуемых по поручению мэра Москвы Сергея Собянина, а это, например, метро, Северо-Восточная и Юго-Восточная хорды, медицинские объекты, то на них большого влияния пандемия не оказала. Все строительные работы продолжались в штатном режиме. Однако с некоторыми сложностями в прошлом году все же пришлось столкнуться. Прежде всего, они были связаны с нехваткой трудовых ресурсов на объектах гражданского строительства.
– О каких конкретно стройках вы говорите?
– В первую очередь в сфере жилья и образования. К сожалению, после месяца простоя прошлой весной на мобилизацию рабочих ресурсов потребовалось определенное количество времени. Получилось так, что работы, запланированные на октябрь-ноябрь, физически были выполнены в декабре, а уже оформление бумажной документации для ввода пришлось перенести на текущий год.
Есть и другой фактор, который сказывается на сроках ввода жилья в рамках городского заказа и затрагивает, прежде всего, дома реновации. Мы должны их сдавать с отделкой, а вот подрядчиков, умеющих выполнять отделочные работы по жестким "реновационным" стандартам, принятым в столице, даже на рынке инвестиционного строительства не так много. В рамках гарантийного ремонта все нарекания москвичей будут исправлены, но зачем их допускать в принципе. Мы стараемся выполнять отделку максимально качественно, чтобы у москвичей, чьи дома попали в программу реновации, не было никаких вопросов по качеству нового жилья.
– И сколько в итоге объектов, которые должны были ввести в прошлом году, перешли на этот?
– Буквально три-четыре образовательных объекта и восемь-девять домов.
– Сколько человек в настоящее время занято на городских стройках и сколько вам не хватает?
– Если говорить про наш департамент, а это более 90% строительства по городскому заказу, то на сегодняшний день на стройках работает порядка 55 тысяч человек. По нашим расчетам, для реализации адресно-инвестиционной программы (АИП) нам необходимо еще 25-30 тысяч рабочих и инженерно-технического персонала.
А вот потребности программы реновации значительно больше, ведь уже в этом году мы хотим выйти на показатели ввода в 1 миллион квадратных метров жилья. На сегодняшний день необходимо проводить мобилизацию порядка 8 тысяч отделочников, не говоря уже про основные профессии.
– Стоимость работ зафиксирована в государственных контрактах с нашими подрядчиками, и зарплаты сотрудников, задействованных на стройках, в их зоне ответственности. Здесь работает рыночный механизм, где спрос рождает предложение. По состоянию на конец февраля минимальная зарплата на строительных площадках в городе составляет 60 тысяч рублей в месяц, квалифицированные специалисты зарабатывают 80-90 тысяч рублей. Поскольку со всеми подрядчиками у нас прописаны жесткие контрактные обязательства по срокам выполнения работ, то они сами в первую очередь заинтересованы в сохранении профессиональных коллективов и, следовательно, в конкурентной оплате труда.
– В связи со сложной ситуацией с мигрантами как вы планируете в будущем искать рабочие ресурсы для строек?
– Наряду с привлечением дополнительных трудовых ресурсов будем вести работу над увеличением производительности труда. Пандемия показала, что у нас как раз здесь есть определенные резервы.
Например, при строительстве домов реновации мы сейчас рассматриваем возможность изготовления укрупненных деталей инженерных систем в заводских условиях, что увеличит скорость и качество сборки. Также на заводе можно собирать полностью укомплектованные душевые кабины и санузлы, причем не только для панельных домов, где эта технология уже давно опробована, но и для монолита. Предприятий в Москве, которые способны запустить такое производство, достаточно. Не сомневаюсь, что застройщики жилья, входящие в первую пятерку по стране по объемам строительства, уже сейчас могут полностью перейти на данную технологию.
– Да, но насколько они будут в этом заинтересованы…
– А здесь должны сыграть свою роль долгосрочные контракты, которые мы начали выносить на открытые торги в рамках программы реновации в этом году. Тендеры, которые мы сейчас объявили, предполагают, что один генподрядчик будет вести целые кварталы – от начала и до конца, от переноса сетей, сноса и до ввода последнего дома и финального благоустройства. Таким образом, наши контрагенты смогут понимать свои планы до 2032 года и, соответственно, рассчитывать свои силы. Уже сейчас один из наших потенциальных генподрядчиков по реновации планирует строить в новой Москве производство, где будут использоваться немецкие технологии сборки домов блоками. В результате целый дом уже на стройплощадке можно будет собрать всего за несколько месяцев.
– Сколько кварталов в рамках программы реновации, по которым строительные компании могли бы заключить долгосрочные контракты, вы хотите расторговать в 2021 году?
– Разработка градостроительной документации по программе реновации, по сути, закончена. Мы опубликовали графики переселения жителей, а если и остались какие-то нерешенные вопросы, то корректировки графиков, связанные с ними, будут незначительны. Поэтому наша задача в 2021 году расторговать максимальное количество кварталов. Чем раньше мы это сделаем, тем больше у подрядных организаций будет времени на подготовку и планирование своих ресурсов.
– Но ведь не каждая компания может участвовать в таких тендерах. Там же наверняка требуется большое кредитное плечо?
– Требования по банковской гарантии для подрядчиков мы разбили на этапы. К примеру, если квартал стоит 300 миллиардов рублей, то, конечно, мы будем требовать со строительной компании гарантию не на всю стоимость работ. Достаточно предоставить гарантию на строительный объем, который планируется выполнить в этом году. Готовясь к проведению торгов по "длинным" контрактам, мы вели широкий диалог с представителями бизнеса. Разумеется, мы могли бы поставить драконовские условия, но тогда никто бы не пришел на конкурсы, а сейчас у нас здоровая конкурентная среда.
– Уже сейчас стоимость работ в рамках тендеров на долгосрочные контракты по реновации превышает 1 триллион рублей. Каким образом эти довольно агрессивные планы сочетаются с адресно-инвестиционной программой и бюджетом города?
– Комплексное освоение территории – это сложнейшая задача, но сегодня мы видим финансирование программы реновации до 2032 года. Контракты, которые мы сегодня выносим на торги, полностью обеспечены бюджетным финансированием. Бюджет города планируется на трехлетний период, в связи с чем в 2021-2023 годах на реализацию программы реновации запланировано более 300 миллиардов рублей. Мы четко понимаем, сколько нам нужно будет потратить средств для реализации программы.
– Есть ли в программе реновации "точка безубыточности" – может ли она в принципе выйти на самоокупаемость?
– У нас есть прогнозные расчеты по выходу на самоокупаемость, точные сроки будут определены после завершения первого этапа программы реновации – после 2024 года. Но, конечно, все будет зависеть от конъюнктуры рынка. Например, программа льготной ипотеки дала взрывной рост спроса на жилье. Продажа квартир в рамках программы реновации, кстати, позволит влиять и на уровень стоимости новостроек в Москве и сделать покупку квартиры более доступной. Чем больше предложения на рынке, тем меньше цена. Это хорошо скажется на улучшении жилищных условий населения и даст толчок для развития экономики.
– Когда вы планируете перейти к продаже квартир в домах реновации?
– Только после того, как удовлетворим потребности города в рамках программы. Наш приоритет – интересы москвичей, живущих в морально-устаревших домах. И только после того, как завершим переселение в рамках одного района по программе, мы сможем планировать на освободившихся площадках строить дома для коммерческой продажи городом, чтобы вырученные деньги снова направить на программу реновации.
– В прошлом году строители столкнулись не только с нехваткой рабочих на стройках, но и с беспрецедентным, по заявлению многих экспертов, подорожанием металла. Насколько эта проблема актуальна для городских строек?
– Рост цен происходил осенью и зимой, а так как мы работаем в долгосрочную перспективу и закупки делали в начале сезона, то пока нас это сильно не коснулось. Но ситуация, если не будет изменений, может затронуть и столичные объекты, прежде всего, дорожное строительство, поскольку очень сильно подорожала листовая сталь. Уже сейчас с каждым подрядчиком мы находимся на грани утвержденной стоимости в рамках госконтрактов. Пока мы проводим расчеты, и если негативный тренд продолжится, то придется выводить проблему на уровень мэра.
– Финансирование АИП в Москве на 2021-2023 годы сократилось на 12%. По каким проектам пришлось "ужаться" департаменту строительства?
– Сказать, что у нас произошел сильный секвестр, нельзя. Более того, по поручению мэра мы ускоряем строительство Большой кольцевой линии и двух оставшихся хорд, значит, увеличиваем финансирование по этим объектам. Ни один из проектов, чья реализация уже началась, мы не остановим.
– Что происходит с компанией "Мосметрострой" после того, как город приобрел ее контрольный пакет акций? Проведен ли аудит финансового состояния компании, что он показал?
– Компания работает в абсолютно штатном режиме, она полностью обеспечена контрактами – напомню, "Мосметрострой" специализируется на строительстве метро глубокого заложения, поэтому именно они работают на строительстве Северо-Восточного участка Большой кольцевой линии. Также они ведут реконструкцию Каховской линии подземки и строительство станций Люблинско-Дмитровской ветки. Кроме того, у "Мосметростроя" есть подряды по ремонту действующих станций метро и несколько зарубежных контрактов.
Целью города, когда мы покупали акции компании, было сохранение уникальных компетенций, и мы ее достигли. Сейчас там происходит реформа корпоративного управления, ликвидация лишних "дочек". Огромное достижение – подписание с налоговой инспекцией соглашения о реструктуризации задолженности по налогам, пока план по погашению "Мосметрострой" выполняет без проблем.
– Недавно появилась информация о том, что новые ветки метро – Рублево-Архангельская и Бирюлевская – в перспективе планируется соединить. Где это может быть сделано?
– В настоящее время активно обсуждается трассировка обеих линий. К концу года мы утвердим градостроительную документацию по ним, после чего приступим к поэтапному строительству.
Действительно, соединение двух новых линий – достаточно логичное решение, но сразу скажу, что речь идет об отдаленных временных горизонтах, и конкретные локации мне бы не хотелось называть. В настоящее время прорабатываются варианты трассировки соединения двух линий внутри БКЛ.
– Обсуждается ли сейчас появление других новых веток метро в Москве, помимо Рублево-Архангельской и Бирюлевской, на горизонте до 2030 года? И у каких действующих линий метро есть больше всего перспектив выхода за МКАД?
– Все мировые столицы неизбежно растут, а с ними растет и потребность перемещения людей с окраин. После того, как мы запустим БКЛ и разгрузим старую Кольцевую линию метро, можно будет уже думать, как забирать пассажиров за МКАД. Уже сейчас есть четкие планы выхода за пределы Московской кольцевой автодороги новой Троицкой линии подземки, которая в 2024 году дойдет до Коммунарки, а после 2025 года может достичь Троицка. У Люблинско-Дмитровской линии за МКАД окажется станция "Физтех", у Сокольнической появится станция "Новомосковская", а у Калининско-Солнцевской – станции "Пыхтино" и "Внуково". А вот о планах по строительству новых линий говорить пока рано – они должны быть четко увязаны с развитием Московских центральных диаметров и другого общественного транспорта.
– Является ли Юго-Восточная хорда последней новой крупной магистралью, которая будет проложена в старых границах Москвы, или в столице возможно появление новых связей?
– Строительство хорд в Москве – это, без преувеличения, настоящий мегапроект, который после завершения будет экономить автомобилистам 20-30% времени в пути. Аналогичного глобального строительства в ближайшие 3-4 года я не вижу. Наша задача до 2023 года завершить Северо-Восточную и Юго-Восточную хорды, а также сделать связку ЮВХ с Южной рокадой и вывести последнюю на территорию новой Москвы.
– Как идет реализация международного медкластера в "Сколково"?
– В этом году мы планируем закончить работы по терапевтическому корпусу израильской клиники "Хадасса".
Кроме того, мы приступили к строительству апарт-отеля, центра ядерной медицины "Мединвестгрупп", биотехнологической лаборатории АФК "Система" и многофункционального медицинского молла, арендовать помещения в котором могут небольшие зарубежные клиники.
Если говорить про новые объекты, то "Хадасса" приняла решение строить третью очередь – центр паллиативной медицины. Там будут оказываться реабилитационные услуги. К сожалению, в настоящее время этот сектор практически не развит в России.
Всего пока в ММК в "Сколково" планируется построить 166 тысяч квадратных метров медицинской недвижимости, причем правительство Москвы несет расходы пополам с инвесторами – город за свой счет строит "стены", а инвесторы вкладываются в отделку, дорогое уникальное оборудование и финансируют операционную деятельность.
– Вы в основном говорите про "Хадассу", а как обстоят дело с другими партнерами?
– Увы, партнеры, которых и так было очень мало, из-за пандемии коронавируса заморозили свои планы. Надеюсь, что временно. Например, ряд европейских клиник, которые наиболее тяжело пережили пандемию. В то же время появляются и новые участники проекта медкластера.
На этапе подписания находятся соглашения с онкологической клиникой Roman Fernandez (Испания), ортопедическим центром Clinic Saint Charles (Франция) и онкологическим центром Centre Leon Berard (Франция).
В настоящее время на этапе переговоров находятся соглашения с сетью лабораторий Cerba (Франция) и клиникой пластической хирургии Rokit (Южная Корея).
Кроме того, ведется работа по привлечению клиник Испании, Канады, США, Германии и Швеции к участию в проекте Международного медицинского кластера.
– Какие еще знаковые медицинские объекты могут появиться в Москве в ближайшем будущем?
– Одним из самых интересных объектов обещает стать многопрофильный комплекс детской клинической больницы Святого Владимира на Рубцовско-Дворцовой улице в Сокольниках. Проектируя его, мы хотели реализовать идеологию нахождения родителей рядом с детьми, чтобы у маленьких пациентов не было стресса. В итоге должно получиться здание сложной конфигурации с несколькими внутренними дворами и просторным холлом со стеклянной крышей, где разместятся зоны ожидания, детские игровые площадки, стойки регистрации и кафетерии. Сейчас идут последние приготовления к строительству, контракт с подрядчиками уже заключен, и к концу года мы планируем завершить монолитные работы.
Кроме того, мы планируем заняться комплексным переустройством инфекционной больницы №1 на Волоколамском шоссе. Морально и физически устаревшие корпусы уже снесены, и мы строим новый лечебный блок с учетом последнего опыта и специфики борьбы с инфекционными заболеваниями. Пациенты там будут размещаться в индивидуальных боксах мельцеровского типа, которые смогут полностью изолировать распространителя инфекционной болезни.
Наконец, уникальный лечебно-диагностический комплекс появится на территории ГБУЗ МКНЦ имени Логинова на шоссе Энтузиастов. В состав комплекса также будет входить блок лучевой диагностики и эндоскопии и операционные с возможностью проведения высокотехнологичных операций с помощью медицинских роботов.
Источник: РИА Недвижимость